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一起土地拍卖引发的诉争

时间: 2020-10-31 21:32:05 | 作者：笑林小屋 | 来源: 喜蛋文章网 | 编辑: admin | 阅读: 99次

一起土地拍卖引发的诉争

　　一座小县城，一起普通的国有土地使用权出让，引发了一场长达6年的马拉松官司，让一个房地产商哭诉无门，让一县堂堂政府焦头烂额。透过这宗案子，是政府有关部门的不作为、乱作为，还是房地产商的无赖与无奈？这其中究竟有怎样的纠结，究竟是怎样的剪不断理还乱，又折射出怎样的政商环境？

　　——引言

　　胡老板早年在广东打工，小有成就，积攒了一些资本。后来回到家乡，从基建包工队做起，几年时间风生水起，成立了房地产开发公司，过上了当董事长的老板日子。靠着沿海闯荡的经验和理念，先后开发的两个楼盘，都成了偏远县城一道亮丽的风景，胡老板也成了回乡创业的先进典型、当地房产界的后起之秀。

　　已过中年的胡老板创业激情不减，一心想着创出更大的天地、干出更大的事业。时光运转到2019年底，县国土局发布了一则土地出让公告，县检察院要整体搬迁，原有的土地和房产评估作价，向社会公开招标拍卖。胡老板感觉机会难得，决心拿下这块地，把它搞成县里商业地产的标志性建筑。2019年1月6日，拍卖那天，胡老板热血奔涌，从底价2800万元开始，不断举了43次牌，经过近百轮较量，终于以4300万元竞拍到手。

　　在那个偏远的少数民族小县城，胡老板拿到了县委门口检察院的地块，实在是一个大新闻，一时间成了街头巷尾的谈资。人嘴两扇皮，说啥的都有，有的说胡老板“有魄力”，有的说胡老板“傻子”，不一而足。甭管怎么着，胡老板拍下那块地，签了成交确认书，接下来就得履行协议，缴纳拍卖成交价款。4300万，对胡老板这个不算大的房地产公司来说，也不是个小数目。2019年、2019年那会儿，又赶上房地产宏观调控，银行贷款收紧，胡老板四处筹措。按合同约定，竞拍中标后得到国土局签订《出让合同》。热血沸腾后，要拿真金白银时，胡老板冷静了下来，仔细看了“公开出让文件”，似乎感觉里边弯弯绕挺多，特别是附加条款搞得挺复杂，心理直犯嘀咕。

　　无奈，县国土局多次通知去签合同，他有些后悔，觉得自己当时太冲动了，有点不愿签订《出让合同》。但如果拒签，拍卖时所交的保证金1000万就打了水漂，不予退还。竞拍价款还没有完全落实，那边还催着要去签合同，胡老板有些左右为难。过后，有县国土局领导劝他，“你先签了呗，其他的再说吧！”他觉得也是这个理，有问题再找领导。胡老板的公司就在县委对面，平常跟有关人员混得很熟，要找领导也方便，于是就签了《国有建设用地使用权出让合同》。两个月要交齐土地出让金，但他并没有如期交上。他给县里领导打报告，请求按县检察院新建办公楼的进度逐步缴纳，以缓解资金的压力，但遭到拒绝。

　　都说，冲动是魔鬼，真是的。自从签订《出让合同》开始，胡老板就没有消停过，一面筹钱，一面打报告，诉说着自己的困难，又讲述着公司的发展蓝图，希望领导照顾他这个小微企业。但上面一概不理，只是一味催促着交清拍卖成交价款。他很沮丧，也非常恼怒，抱怨衙门里的人怎么这样冷血。“谁让你买的！”“你当初干啥啦！”找谁谁都不愿管，到处推诿、扯皮。找到县委书记，接待后签了报告就让找县长，县长转批了报告又让找分管县长，找到分管县长汇报后又让找住建局，住建局说领导意思不明确，就不了了之。等了一段时间，又倒回来找到分管县长，分管县长表示“上面意思不明确，这么复杂的事不敢做主！”。又让找县长，又推脱找分管县长，无奈再找县委书记，书记又让找县长。胡老板被搞得团团转，如同热锅上的蚂蚁。

　　但胡老板毕竟在珠三角发达地区闯荡过，了解房产市场啊，土地买卖呀，那是暗流涌动，波诡云集，地产江湖的水要多深有多深。他感到走政府这个前门，是走不通了，也拖不起了。因为时间一晃儿，就到了2019年，他也陆陆续续交了2100多万款项，但还是拿不到土地使用证，想开发也开发不了。于是，他决定拿起法律武器，打官司争取自己的权益。他不断地咨询专业人士、法律顾问，想要从《拍卖文件》和《出让合同》中找出违法违规的漏洞。别说，功夫不负有心人，他和他的律师团队不断搜集、不断整理，真的找出了一些合理合法的证据。

　　出让文件里有条“优先安排”的条款，就是检察院办公楼和家属区整体搬迁后，要给住在院里的产权户置换房子，货币换房、以房易房都可以，需要受让人开发商予以安置。胡老板觉得，“优先安排”概念模糊，怎么叫“安排”呀，是有偿的，还是无偿的。他给县国土局和检察院打报告咨询，人家板上钉钉地回复：“无疑是无偿安置”。照惯例，拆一还一，开发商出房子、出搬迁费，似乎是顺理成章的。但住建部有文件，政府是征收、拆迁的主体，有义务安置。胡老板觉得自己不能出这笔钱，要把公司陆陆续续交的几百万拆迁费要回来。

　　出让文件里规定，拍卖总价由土地价格和房屋价格构成，胡老板觉得不合理、不合法，更违背公序良俗。我买的是土地使用权，并不是买的房产建筑物。要建房子必须得拆除那些原有的建筑，那房子就不能作价。再说法律有规定，土地使用权转移，房产也随之转移，土地评估价格里不包括地上建筑物的价格。他认为原来的拍卖起拍价不合理，自己交的出让价款里不应包括房屋价款，因为国土局的《出让合同》里明明就写着3100多万，而不是4300万。咨询政府有关人员，答复是国有资产整体拍卖，如果光卖地属于国有资产流失，他们就违法，就得受处分坐牢。但胡老板认为要么是卖房，要么是卖地，捆在一起是违背天理，非得讨个说法。

　　过去，政府出让的地块都是“毛地”，就是地上的建筑物都没有拆除，基本都是开发商谁买谁拆谁平整。后来，野蛮拆迁事件屡屡发生，国务院陆续出台文件，要求“净地”出让，禁止容易产生争议的“毛地”直接进入市场。但地方政府是“土地财政”，开发商不拿钱就事先拆不了、也不想拆。胡老板买那块地就是如此，检察院那边没建起来，还得继续在这边办公，出让文件约定了交房交地时间，然后才能搬迁、拆除。他认为政府程序违法，应当先动迁，再征收，之后才能公开拍卖。因为原检察院地块迟迟动迁，耽误了公司的开发进度，因此有理由延迟缴纳拍卖价款，而且住建局还有懒政、不作为的嫌疑。

　　再者，胡老板拍得的那块地，由两小块构成，中间隔一条道。按照出让条件要求，那条道要保留，因为还有住户。而且规划要点要求，容积率小于2.2，限高51米。他算了算，再除出东西、南北退让的，可开发的面积就少了。于是打报告，要求调整容积率。因为没交齐出让金，也就没人搭理这个茬。想了很多办法，让政府把那条路和周边的地，再出让一些给他，以便整体规划开发，还是没人理。但他看到，和他相邻的楼盘都开发了，不仅征得了便宜的地，还私下调整了容积率，后来还冠冕堂皇地补办了开发手续。胡老板决定照葫芦画瓢，也来个“边建边补手续”。于是，他在“不能开发的”地块上开发了，建起了30000平方米的两栋楼。自然，引起了政府有关部门的注意，被定性为“违法建筑”。由此，胡老板走上了“讨说法”的艰辛维权之路。

　　自古都是官官相护，民告官谈何容易！更何况政府总是叼住他先违约，没交齐拍卖价款，还违章建起了房子。他知道在当地县法院官司没法打，便先后起诉到市中级法院、上诉到省高院，结果都是一样，驳回上诉。他认为当初的合同藏着猫腻，是个陷阱，人家说你是有独立民事能力的人，合同写的明明白白，你也确认签字了，合同是真实、自愿、有效的。政府方面认为，是他盲目竟拍、不履行合同，所有后果由他自行承担，没要他违约金就不错了。上诉，应诉，公说公有理婆说婆有理，企业觉得冤枉，政府觉得是胡搅蛮缠。胡老板自感久拖解决无望，担心再不把问题公开化，极有可能被“捂死”在县委门口，于是向省委巡视组实名举报当地县委、县政府不作为、乱作为，向网络投诉平台公开曝光自己的冤屈和遭遇。

　　那些网络媒体，见到有爆料的，就像蚊虫叮到血，不管事实三七二十一，怎么博得眼球怎么写。县里设“天坑”，企业被拖破产，老板家破人亡，胡老板的遭遇立即赢来广泛同情，成了“史上最悲剧的开发商”，政府则“贪赃枉法”，“狼子野心昭然若揭”。不可否认，胡老板得到了所谓媒体的声援，但事实上他的日子更加不好过。还是那句话提醒的好，股市有风险，投资需谨慎。著名作家柳青在《创业史》中说了一段非常有哲理的话，人生的道路虽然漫长，但紧要处常常只有几步，你走错一步，可以影响人生的一个时期。房地产商胡老板早期的创业还算是顺风顺水，哪知因为投拍了当地政府出让的一宗地，惹来了剪不断理还乱的无休止诉争，个人被拖得身心疲惫，企业被拖得元气大伤。

　　一心想着干一番大事业的胡老板，怎么也不会想到，随着拍卖师的三声槌响，曾经激情燃烧的岁月没有了激情，有的只是激愤、焦虑。理想很丰满，现实却总是很骨感，他心中的美好愿景被一连串的申诉、上访、举报撕扯得遍体鳞伤，成了不敢想象的想象。汉语词汇丰富，语义、语境更是高深莫测。“毛地”与“净地”，“优先安排”与“无偿安置”，“国有土地出让”与“国有资产处置”，争论来争论去，在小公司与大政府话语权不平等的情况下，早已不是鸡生蛋蛋生鸡的问题。所谓的容积率设置不合理，“毛地”出让不合法，按“规划要点”无法规划，不能把“土地+房屋”总评估价当成“国有土地”出让的起拍价，安置补偿及过渡安置费不能往企业头上转嫁，不管企业怎么请示、申辩、上诉，有关部门总是有“一定之规”，总能巧妙地在概念“转换”中合法合理，所有的过失错误就是“谁让你买啦！”

　　时光翻转着沉重的年轮，胡老板购地至今6年，跑断腿，磨破嘴，无数次找县领导，无数次电话咨询、短信汇报，先后向政府相关部门递交50多次书面报告，在推诿、躲避、踢皮球中只有遥遥无期的煎熬，公司由此陷入了债台高筑的绝望境地，已产生高达几千万的财务损失。时光蹉跎，胡老板开始忍而不发，一直都在以理性温和的形式反映情况，而没有直接采取网络投诉、媒体曝光等可能伤害领导和相关部门的过激行为。做买卖和气生财，他始终不愿上访，不想打官司，更不想在媒体上曝光。他担心打击报复，他也怕影响有些官员，他更怕给生他养他的家乡造成不良影响。时至今日，他仍然希望当地政府及各部门能妥善处理本宗地遗留的问题。

　　有矛盾、有问题并不可怕，关键是如何对待矛盾、如何处理问题。习近平总书记强调，问题是实践的起点、创新的起点，坚持问题导向需要有担当精神，敢于正视问题，善于分析问题，最终解决问题。在全面依法治国的今天，建设法治政府，推进依法行政，严格规范公正文明执法，要让人民群众在每一个案件中感受到公平正义，这才是海晏河清、朗朗乾坤的中华盛世。

　　企业的发展离不开各级政府、各有关部门的支持。只有畅通政企沟通渠道，构建和谐政商关系，才能有效推动地方经济的发展。中共中央、国务院《关于营造企业家健康成长环境弘扬优秀企业家精神更好发挥企业家作用的意见》指出，各级党政机关干部要坦荡真诚同企业家交往，树立服务意识，了解企业经营情况，帮助解决企业实际困难，同企业家建立真诚互信、清白纯洁、良性互动的工作关系。鼓励企业家积极主动同各级党委和政府相关部门沟通交流，通过正常渠道反映情况、解决问题，依法维护自身合法权益，讲真话、谈实情、建诤言。

　　说起“讲真话、谈实情、建诤言”，自感委屈的胡老板有着满肚子的话想对媒体说，更想对当地政府官员说。

　　这里，作为局外人，我们更想说，政府要依法行政，企业也要懂法守法。

　　但愿胡老板以后做事，能三思而后行！

文章标题: 一起土地拍卖引发的诉争
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