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如何评价日本的房地产泡沫

时间: 2022-09-11 13:00:13 | 来源: 喜蛋文章网 | 编辑: admin | 阅读: 114次

如何评价日本的房地产泡沫

日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示

当年的日本人相信两个“神话”,第一个是土地不会贬值,第二个是房价不会下跌。奠定这两个“神话”的基础,一方面是在于当年日本经济的高增长,第二就在于日本当时房地产市场巨大的信贷规模。有人说,这两个特征,的确与今天坚信“房价不跌”的中国非常类似。但事实上,目前我们的经济是仍处于高增长时期吗?除了部分一线和二线热门城市,有多少人相信数量居多的地县中小城镇“房价不跌”?
虽然很多人从宏观上拿日本当年房地产泡沫破灭说事,但与我们的国情有根本的不同。建议不要跟着所谓的潮流性说法随步起舞。其一,日本的土地是私有化的,我们是公有化;其二,不能以偏概全,拿国内部分一线和二线热门城市代表全国。目前看,除了部分一线和二线热门城市房地产出现暴涨,很多地县级城镇去库存并不理想并不是价格的原因,可见也不全是房贷政策的原因;其三,可以用历史比较的方法,看看居民收入增长是否跑不过房价?如以1992年情况为例,看看工薪阶层的月工资与今天比的涨幅,再看看同一地方房地产的涨幅,是不是前者远高于后者?其四,我国的城镇化进程还远远不够、潜力巨大;其五,日本刺泡泡的杠杆主要是银行信贷政策,而国内可利用的政策工具要多得多。
PS:如果你是做作业题,可以在网上摘抄。

日本过去房地产泡沫对日本的经济有什么影响呢?

新闻媒体对于日本的房地产泡沫总是会以“失落的20年”这样消极的字眼去进行描述,虽然日本的房地产泡沫的确给社会造成了巨大的影响:引发了一连串的家庭财政危机,导致无数炒房的大众损失惨重,甚至不少银行都不可避免地遭遇了破产的厄运。。。

我们国内的媒体,每当涉及邻国日本的这段历史,总是会习惯性地用悲观的论调去陈述,觉得日本这样的选择似乎不太值得。经济的发展陷入低迷,大众消费欲望降低,不婚族、佛性青年这样的新名词相继出现,给这个看似传统又执着的日本社会添上了许多的变数。


浮云君的想法是与传统观念相悖的:正是由于房产泡沫的破裂给日本社会的发展注入了新的活力和源泉

进入二十一世纪以来,日本十八年出了十八个诺贝尔奖!!!没错平均每年一个,这是个异常惊人的数据,作为自诩具备 5000 年发展历史的我国获奖的人数确是屈指可数,每当谈论这个话题都让人直不起腰杆。

诺贝尔奖是为各个领域做出杰出贡献的人颁发的奖项,其中很多人的创举都为社会向前迈进,为人类更好地理解世界的规则作出了杰出的贡献。

(2021年诺贝尔医学奖得主:大隅良典)


换而言之,也就是我我国虽然具备 13 亿的人口,真正为世界发展作出贡献的创举却是寥寥无几。。。这一切又究竟源于何处?

日本正是因为主动抛弃了房地产泡沫的幻影,才迎来了现在高度发达的现代化文明。房产挤压了其他行业的发展空间,浪费了巨大的财富在金融体系内空转,钢筋水泥堆砌起来的幻象并不能创造任何的效益,日本人早就发现了。所以主动加息,提高利率,刺破了房地产的泡沫。

要是房地产的的泡沫不破裂,人们还会静下心来去研究高端精密工业吗?日本的制造业还会如此出众吗?日本的动漫产业还会席卷风靡全球吗?东野圭吾之类的当代作家还能安于现状,埋头于创作吗?

日本的精密仪器、机器人、动漫产业都是举世闻名的,他们制造的汽车、生活用品更是以优越的品质获得了大部分国人的偏爱。这都归功于房产的没落,让资金、人气从地产业剥离,让社会更多地聚焦于实体经济的发展。

“低欲望社会”、“佛性青年”只是社会发展的必然

要说低欲望社会、佛性青年是地产业没落后的“副作用”,那么我国其实也在经历这样一个悄然的变革,我们的年轻人很多也正在经历着时代不能承受之重。

时代发展地越快,社会的现代化程度越高,随着生活压力的增大,随着受教育程度的提升,思想开化程度也会不断变大。不想结婚、不想消费,很多只是由于我们已经看透了生活的本质,变得不再愚昧无知。


为什么美国、欧洲、日本为首的发达国家无一例外人口出生率都在显著降低?即便是国家出台了非常“诱人”的鼓励生育奖励措施,响应的人仍旧不多,甚至日本首相安倍自己也没有生孩子的打算,这都是为什么呢?

因为,他们明白了,我们很多人不过是社会的过客,不过是底层的一个小小齿轮,我们的孩子有高达 90% 的概率未来仍旧会处在我们这样的社会阶层,有 99.9999% 的概率不会为社会的进步作出哪怕是一丁点的贡献,甚至还有不小的概率会不如我们。。。

绝大部分人终究不是达官贵人家庭,没钱没势,所谓的传承又是在传承什么呢?


总结

浮云君觉得日本社会房产泡沫的破裂给社会带来的负面效应是非常浅薄的,其益处远远大于消极影响。从日本十八年获得十八个诺贝尔奖就能窥探一般。

而大众所诟病的“低欲望社会”、“佛性年轻”不过是各国发展都普遍会经历的一个过程而已。

我个人认为日本过去房地产泡沫给社会造成了巨大影响,引发了许多家庭的财政危机,银行面临着破产的现象,导致日本的经济发展陷入低迷,大众消费欲望也降低,一些佛性青年和不婚族相继出现。
对于日本房地产泡沫破灭国内有刻意贬低和夸大事实的宣传。
任何事情都有两面性,当时的日本央行行长三重野康考虑的是短期保资产还是长期保发展的二选一。以房地产为主的投机主义债务经济,短期刺激经济指数增长很有效,但是会急剧抬高社会生存成本,楼市的繁荣是以其他行业日渐萧条没落实现的,这对于外向型经济为主的日本经济是毁灭性的灾难,房价每上升一个百分点对于其他企业就是十几个百分点的成本上升,房价不能最快的速度打压,对于日本企业就是毁灭性的。当其他企业都倒下的时候楼市的繁荣必然不存,整个国家就会彻底崩塌。所以三重野康直接绕过大藏省和首相,大力打压金融投机和房地产炒作,多次直接公开和首相桥本龙太郎唱反调,成功在1990年遏制了股票金融市场投机,日经指数下降一半,但是金融股票市场资金直接流入楼市,楼市价格继续上涨,三重野康一方面不断加息,另一方面出台地产税,终于在1991年让房价应声下跌。房地产泡沫破灭,大量的日本人和房企银行破产,日经指数陷入三十年的熊市,日本房价恢复到1980年水平,基本再没有变化。得益于房价的下跌,日本经济的核心制造业得以喘息,经历91~93年的下降,94年经济开始上升,95年日本经济达到最高值,达到了美国GDP的67%。是世界历史上其他国家GDP对标美国最高的国家记录保存至今。九十年代末日本开始进行经济转型和经济改革,用了十年时间大量清理僵尸企业,进行产业升级,抛弃落后产能,日本经济至此进入平缓增长期,每年3%以下的低增长。三重野康刺破房地产泡沫使经济软着陆最终结果是基本实现了预定目标,主要代价只是日本股市和楼市三十年的熊市,日本实际上用较小的代价度过了这场金融与地产投机带来的经济危机。
现实的说,日本并没有因为房地产泡沫破灭沉沦,日本至今还是全世界最发达的五个国家之一,十一项发达国家指标全部达标的国家。日本每年都有诺贝尔奖得主出现,日本创新企业占全世界最具创新能力企业100强里面四十个席位,日本的科技,工业4,0进度,经济水平和社会水平依旧遥遥领先,贫富差距也是发达国家里面最低的。
房地产泡沫破灭打击了日经指数和房企银行,让很多日本人破产。但是也纠正了经济弊病,促进了日本的产业升级和转型发展。任何事情都具有两面性,比如中国楼市应该维持还是降价,维持高房价,那么其他企业就会越来越困难,下跌最大问题是很难控制和资产缩水。
在挤掉房产泡沫之后,日本经济出现这种变化:市面上的商品价格开始降低,不再讲究一味的高价了,而是开始走商品物美价廉的道路;房价下跌,没买房的居民消费能力明显提升,让企业利润开始提高,从而压低价格。
1、金融危机
房地产行业与银行息息相关,所以一旦房地产行业出现泡沫破裂,则银行会成为最大的受害者,会直接导致金额危机。
2、经济和社会结构失衡
在经济泡沫期间,大量资金投向房地产,不但会导致地价上涨导致投资预算增加,投资无利可图,而且会让本来就稀有的土地大量闲置或者低度使用,土地投机的倾向日益凸现。
3、生产和消费危机
房地产泡沫之后经济就会萧条,股价下跌,企业财务营运就会逐渐陷入困境。
4、引发政治和社会危机
若房地产泡沫破裂和经济发生危机,则大量的工厂会面临倒闭,失业人数就会剧增,在金融危机下,犯罪案件也会跟着剧增。

泡沫破裂后的日本房产为什么值得投资

简要的说,日本房产值得投资的有以下几点原因:

一、投资日本房产大势所趋

早在疫情前,国人对日本房产的投资热度就很高。2021年他们在日本房地产上的交易金额比2021年增长了30%。到了2021年,据一家海外资讯网站的数据,仅第一季度中国买家询问日本房产的数量就比去年同期增加了近13倍!

二、日本房产投资回报率高

到2021年为止,东京的二手房价已经连涨七年,新房房价连涨八年,房地产行情一片向好,尤其是很多优质的房产,这三年以来,涨幅达到了20%~30%左右,按这样来看,5-8%的租房收益更是妥妥的了(即便在我国的一些一线城市也仅仅达到2%)。

三、持有日元资产避险抗通胀

日元是大家周知的在世界里的避险资产,当你买下一个东京、大阪的房产,它就不断地在给你赚取日元。这些投资房到手的利益应该在4%-6%之间。前不久工商银行的4.1%理财产品暴雷的新闻爆红网络,此时拿这钱去投一个东京房产,恐怕还更香。


不过,投资日本房产讲究的一份价钱一份货,市中心地段的房产投资回报率就会比郊区的要高,想要获得高收益的日本房产取决于买家的投资预算。如果你想知道自己适不适合投资日本房产能得到多少回报率可以测算一下【在线测算你适合投资日本房产吗】

不过大家千万别看到日本投资的优点就一股脑去买房,我见过3年上涨30%-40%的日本房产,也见过买了3年没有升值,甚至转手不了的日本房产。投资日本房产的核心是什么?是找到优质房产。

如何找到优质的房产,我给出一下几点建议:


一、投资日本房产,一般指投资什么样的房?

选择东京作为长期租金(公寓),大阪作为居所(一户建筑)和京都。别的地方不用考虑。大体上说,除了日本的两,三个大城市之外,其他地方投资的确没那么方便,回报也不见得理想 。即使最近地价涨得很疯的北海道、冲绳,都有坑,你想要在日本进行房产投资时,一定要选好地段,我熬夜整理了近期值得投资的日本楼盘,大家可以看看【日本最值得投资楼盘资料公开】免费领取


二、在东京买房,一定要制定好选房的标准

即使是一些好的地段掺杂着不少劣质房产,一般人看不出来。因此,选好房必须达到的条件便是要事先制定好自己想要的投资标准。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等,如果这一些守则越详尽,搜寻到精良房产的成功率就会增大。


三、 要注意“表面收益率”不是真实收益。

什么叫表面?相当于我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。假如一个中介指着一个“表面收益率”在那边借题发挥,这个房子收益率是10%!就不要相信了。在国外,日本的持房成本还包括盖房产税(固都税)、托管房产的费用,甚至每个月要交的修缮金和物业费(这与托管费不同),乱七八糟的费用算下来可能会去掉1%-2.5%的收益。


四、咱们外国人在东京投资买房,不要选新房。

二手房的价格和新房的价格,在东京可以偏差一倍左右,很明显房价这几年不断上涨,放弃购买新房作为自己首套房的日本本地人比比皆是,选择购买了二手房。东京新房房价可能会伴随着东京奥运会的结束从而容易下跌。如果有人知道你只是投资,还硬是推荐你买东京的新房,千万别被忽悠。


假如你有进行投资,就将会有冒风险的可能,既然选择投资日本房地产,那么就面临有哪些风险?字数有限,有了解的朋友可以点击看我整理的关于日本房产面临的风险【投资日本房产不得不知的5点,字字诛心】


以上是我对希望想要日本房产投资的朋友,买房时的一些要点。买房投资是件大事,有任何疑问或者需求都可以点击文中链接咨询,反正也不花钱~最后,祝愿大家能买到合心意的房子! 

1、应对房地产泡沫的可行办法大部分都是购买保值产品,我的建议是购买黄金。购买黄金是得到广泛认同的保值方法,可用于黄金投资的产品有好多,包括:黄金股票、黄金期货、纸黄金、现货黄金以及实物黄金。具体你可以问一下银行的人,千万别乱买,记着一定到银行咨询、购买。
2、关于房地产泡沫的解释
查尔斯金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。”
所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
就是减少了其中水分,价值变得贵了,所以值得投资
日本在经历过九十年代的房产泡沫破裂后,房市趋于稳定,另外日本的房屋买卖市场受法律的监管也比较严格,市场成熟;日本整体的房产价值也即将在2021年奥运会,大阪世博会和赌场建成后迎来一个上涨的阶段,这些都保证了资产的安全和投资的收益。但可能很多中国购房者对日本房产市场还不是十分了解,可能总会以国内买房的观念来购买日本房产,这样容易影响投资的回报。另外,日本是不能够单纯通过买房就能完成移民,所以相比于其他移民国家,在这一点上中国的购房者也享受不到绿卡的便宜。点击头像,小窗了解更多内容
1、投资的话二手房肯定是比新房要划算,一般公寓的投资回报率在5%-7%左右。民宿的回报率在8-15%左右。
2、日本房子产权永久,房子都是精装修的,使用面积不含阳台,走廊等公摊面积。
3、日本的房产在出售时均为精装修且按使用面积计算,以东京比较好区域的80平米一户建为例,一般价格在5000-6000万日元,约合300-400万人民币。大阪要便宜三分之一。
4、而且日本房产泡沫已经在90年代破灭了,目前房价处于稳定上升阶段,有比较大的投资价值,
5、另外也可以增加个人海外资产配置,规避单一币种贬值的风险
文章标题: 如何评价日本的房地产泡沫
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